رمزگشایی از آثار اجرای طرح تفصیلی در پایتخت
دبیر شورای عالی شهرسازیومعماری کشور، روی پنهان دو برنامه دولت برای تهران را کنار زد.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) مسوول ارشد نهادی که اجرای همه طرح‌های ساختمانی کشور را تحت کنترل دارد، اعلام کرد: امسال تامین مسکن در پایتخت به واسطه بسته‌های جدیدی که یکی از آنها در مسیر استفاده قرار گرفته و دیگری ظرف دو ماه آینده باز می‌شود، تفاوت عمده‌ای با سال‌های گذشته پیدا کرده که شاخصه اصلی این تفاوت، تغییر نوع تقاضا در خط‌مقدم بازار مسکن است.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با رمزگشایی از دو برنامه «طرح‌تفصیلی تهران» و «مسکن‌ویژه»، گفت: آنچه با تاکید نمایندگان دولت در جلسه نهایی تدوین طرح تفصیلی تهران به تصویب رسید و نظر همه اعضا –دولت و شهرداری- را ضمیمه خود کرد، «تسهیل ساخت‌وسازهای مصرفی در شهر تهران از طریق کاهش هزینه‌های اصلی» است که هم‌اکنون اجرای طرح تفصیلی با رعایت این اصول، در همه مناطق تهران در دستور کار شهرداری قرار گرفته است.
میرمحمد غراوی همچنین درباره برنامه «مسکن‌ویژه» نیز تاکید کرد: دولت در حالی‌که تصویب و نظارت بر اجرای طرح تفصیلی تهران را به خصوص برای یکی دو سال اول اجرای طرح، تحت کنترل کامل دارد، برای سال جاری می‌خواهد با تزریق حداقل ۲۰۰ هکتار زمین‌دولتی به بازار ساخت‌وسازهای مسکونی، حداقل ۱۰۰ هزار واحدمسکونی جدید در مناطق مختلف تهران ساخته شود.
این مقام عالی شهرسازی معتقد است: این دو برنامه اولویت‌دار دولت برای تهران تاثیر سریع در بازار مسکن دارد و باعث می‌شود در کوتاهمدت فاصله متقاضیان مصرفی به این بازار در مقایسه با تقاضای سرمایه‌ای کوتاه شود.
تحول در بازار زمین‌مسکونی
غراوی، معاون امور شهرسازیومعماری وزیر راهوشهرسازی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مزیت اصلی طرح تفصیلی تهران که به‌رغم اجرای ۲۳ روزه این طرح، مدیریت شهری به آن اشاره هم نکرده را اینگونه تشریح کرد: براساس ضوابط درج شده در متن طرح تفصیلی تهران، از این پس شهرداری‌تهران باید مجوز تراکم را به صورت «هدفمند» به سازنده‌ها ارائه دهد. با ضوابط جدید ناشی از اجرای طرح تفصیلی، «تراکم‌پایه مسکونی» در نقاط مختلف شهر بین یک تا دو طبقه افزایش یافته است. همچنین برای مناطقی از جنوب و مرکز شهر تهران که املاک ریزدانه در آنجا وجود دارد و مساحت این املاک کمتر از حدنصاب ساخت‌وساز (زمین‌هایی با مساحت کمتر از ۱۵۰ مترمربع) است، مصوب شده است که حد «تراکم پایه» به سه طبقه افزایش پیدا کند که این عدد در گذشته دو طبقه بوده است.
دبیر شورای عالی شهرسازیومعماری کشور گفت: با تغییر و تحولات عمده‌ای که در نظام صدور مجوز تراکم در تهران به اعتبار طرح‌تفصیلی جدید، ایجاد شده است، مالکان زمین‌های ریزمتراژ می‌توانند با اخذ تراکم‌مناسب و ساخت آپارتمان‌های پرطبقه، هزینه زمین و عوارض ساخت را پایین بیاورند.که البته مسوولان ارشد شهرداری‌تهران و اعضای شورای‌شهردر جلسات بررسی و تصویب طرح تفصیلی در کمیسیون ماده۵ اعلام آمادگی کردند در محله‌های جنوبی تهران عوارض ساخت را برای املاک ریزدانه رایگان کنند تا هزینه‌های ساخت از امسال با شیب تندتری کاهش یابد.
معاون وزیر راهوشهرسازی درباره املاکی که مشمول تراکم پایه سه‌طبقه شده‌اند، گفت: املاک واقع در مرکز و جنوب شهر که عموما در پهنه R112 قرار دارند چنانچه مالکان‌شان مایل به ساخت‌وساز باشند حداکثر تا سه‌طبقه روی پیلوت می‌توانند از شهرداری مجوز بگیرند. این املاک اغلب در قطعات ۷۰ تا ۱۰۰ مترمربعی هستند.
افزایش تراکم فقط برای کم‌بضاعت‌ها
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور درباره نحوه صدور مجوز تراکم در تهران از ابتدای سال جاری گفت: در طرح تفصیلی تهران کف‌وسقف تراکم ساختمانی به گونه‌ای تعیین شده که برای کم‌بضاعت‌ها و آنهایی که در نیمه جنوبی شهر برای سکونت قصد ساخت‌وساز دارند، هزینه اخذ تراکم ارزان شود و در نیمه‌شمالی شهر که توان مالی در بازار بیشتر است، نرخ تراکم به گونه دیگری محاسبه و اخذ شود.
وی همچنین حداکثر تراکم‌مجاز قابل ارائه به سازنده‌ها در شهر تهران را ۱۲طبقه اعلام کرد و گفت: اجرای طرح تفصیلی به صدور بی‌ضابطه تراکم ساخت در تهران پایان می‌دهد طوری که در همه محله‌های شهر، تعداد طبقات قابل‌ساخت از قبل تعیین شده و چنانچه سازنده‌ای قصد ساخت بیش از ۱۲ طبقه را داشته باشد باید طرح توجیهی برای آن در کمیسیون ماده۵ ارائه کند.
غراوی با بیان اینکه در طرح تفصیلی، برای هر منطقه از مناطق ۲۲گانه، حدود مشخصی برای بارگذاری جمعیتی تعیین شده است، تصریح کرد: در مناطقی که امکان بیشتری برای بارگذاری وجود دارد، میزان تراکم افزایش پیدا کرده است.
احتمال افزایش مجدد تراکم‌پایه
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، درباره جو روانی موجود در تهران بابت اجرای طرح تفصیلی، چنین گفت: اواخر سال گذشته مردم تهران احساس کردند با ابلاغ طرح تفصیلی در سال۹۱، محدودیت‌هایی در ساخت‌وساز و ارائه مجوز تراکم ایجاد می‌شود به همین خاطر اغلب هجوم آوردند در ماه‌های پایانی سال گذشته، پروانه ساخت بگیرند و سریع تخریب کنند اما واقعیتی که تاکنون درباره طرح تفصیلی گفته نشده این است که امسال برخلاف سال گذشته، مسیر ساخت‌وسازهای مسکونی تسهیل شده و «تراکم‌پایه» از یک تا دو طبقه افزایش پیدا کرده است.
میرمحمد غراوی از تشکیل جلسه فوق‌العاده در کمیسیون ماده۵ برای بررسی بازتاب اجرای چند روز اخیر طرح تفصیلی در تهران خبر داد و گفت: در این جلسه اگر احساس شد برای کاهش بار روانی موجود در شهر و تصوراتی که درباره محدودیت‌زا بودن طرح تفصیلی به وجود آمده، نیاز است که سقف تراکم‌پایه دوباره افزایش یابد، قطعا با آن موافقت می‌کنیم تا چنین نگاه‌هایی از بین برود.معاون شهرسازی و معماری وزیر راهوشهرسازی تاکید کرد: طرح تفصیلی تهران سُلب نیست به این معنی که به‌رغم تعیین کاربری همه املاک از قبل، امکان تغییرات جزئی در آن وجود دارد و اینگونه نیست که برای یک پلاک به خصوص، فقط یک نوع کاربری تعیین شده باشد.
ساخت‌وساز متوقف نمی‌شود
غراوی درباره شایعات مطرح شده در زمینه تکمیل ظرفیت ساخت مسکن در مناطقی از تهران نیز تاکید کرد: افق بارگذاری جمعیتی تعیین شده در مناطق مختلف تهران برای سال ۱۴۰۴ در نظر گرفته شده و هیچ نگرانی بابت تکمیل ظرفیت پذیرش جمعیت در کوتاهمدت وجود ندارد و سازنده‌ها مطابق روال گذشته می‌توانند در پهنه‌های مسکونی تعیین شده، اقدام به ساخت‌وساز کنند طوری که سقف سرانه مسکونی به این زودی‌ها تکمیل نمی‌شود.
همه چیز درباره «مسکن‌ویژه»
دبیر شورای عالی شهرسازیومعماری کشور با تاکید بر اینکه طرح تفصیلی تهران نتیجه مطالعات و بررسی‌های مشترک دولت و شهرداری است و هم‌اکنون با نظارت مستقیم و موثر این شورا در تهران شکل اجرایی به خود گرفته، گفت: برنامه دوم وزارت راهوشهرسازی اجرای مسکن‌ویژه است.
وی افزود: دولت برابر قوانین وظیفه دارد قیمت مسکن را کنترل کند و بر آن نظارت داشته باشد. روی این اصل، در جاهایی که احساس کند قیمت‌ها نوسان دارند به دنبال ظرفیت برای تولید مسکن می‌رود. وزارت راهوشهرسازی در تهران برای کنترل قیمت مسکن تصمیم گرفته ظرفیت تولید مسکن را با به کارگیری اراضی دولتی بالا ببرد. ما در شهر تهران اصلا بنا نداشتیم مسکن بسازیم چون بیشتر مسکن‌مهر کل کشور، در شهرهای جدید اطراف تهران ساخته شده که برای سال‌جاری قصد داریم آنها را تقویت کنیم. اما یکسری زمین دولتی در داخل شهر تهران داریم که با مساعدت کمیسیون ماده۵، کاربری آنها را تغییر دادیم و به مسکونی تبدیل کردیم. اکنون برای این اراضی دولتی، طرح ساخت مسکن تعریف کرده‌ایم و ظرفیت ساخت‌وساز برای هر کدام از قطعات تعیین شده است و بنا داریم روی این زمین‌ها، به صورت انبوه، واحدهای مسکونی بسازیم.
غراوی تصریح کرد: شرایط آنچه در قالب مسکن‌ویژه در داخل شهر تهران ساخته می‌شود، با مسکن‌مهر متفاوت است و این توقع را نباید مردم داشته باشند که هر کجا برای مسکن‌مهر ثبت‌نام کرده‌اند از آنجا انصراف دهند و منتظر مسکن‌ویژه بمانند. چون که قطعا قیمت این واحدها بیشتر از مسکن‌مهر خواهد بود.
این مقام شهرسازی در ادامه گفت: برای اجرای طرح مسکن‌ویژه، احکام برنامه پنجم را اعمال می‌کنیم به این صورت که تکالیف این برنامه مبنی بر الگوسازی معماری ایرانی‌اسلامی در ساخت این واحدها اعمال می‌شود و همه خدمات و سرانه‌های مورد نیاز جمعیت ساکن در این واحدها نیز در داخل مجموعه تامین خواهد شد.
شرایط واگذاری؟
غراوی درباره شرایط واگذاری مسکن‌ویژه نیز گفت: هنوز درباره شرایط فروش این واحدها تصمیم نگرفته‌ایم و فعلا داریم ظرفیت‌سازی می‌کنیم، اما یک تعداد تعاونی‌مسکن هستند که در خارج از محدوده شهر تهران زمین خریداری کرده‌اند که امکان الحاق این زمین‌ها به محدوده شهر وجود ندارد و حتی کاربری این زمین‌ها مسکونی نیست. این تعاونی‌ها قطعا می‌توانند از این واحدها درخواست داشته باشند به شرطی که زمین‌ها را به دولت برگردانند.
دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور که مسوول نظارت بر اجرای مسکن‌ویژه در تهران است، تاکید کرد: زمین‌هایی که برای ساخت این واحدها اختصاص می‌دهیم در مناطق مختلف شهر پراکنده است که مجموع مساحت آنها فعلا حدود ۱۰۰ هکتار است.
وی افزود: طراحی و نقشه ساخت بخشی از این واحدها همچون پروژه ۹ هزار واحدی تهرانسر به پایان رسیده و تا قبل از تابستان، کلنگ ساخت آن زمین می‌خورد.
غراوی در عین حال گفت: کار شناسایی زمین دولتی در تهران ادامه دارد و در این راه، زمین‌هایی که کاربری آنها فضای سبز است را با زمین‌های مسکونی متعلق به شهرداری معاوضه می‌کنیم تا ظرفیت احداث مسکن در این طرح را به عدد پیش‌بینی شده ۲۰۰ هزار واحد برسانیم. در طرح معاوضه، زمین‌های متراژ کوچک دولت به زمین متراژ بزرگ تبدیل می‌شود.موعد تحویل واحدها برای انبوه‌سازان نیز یکساله تعیین شده است.
نظرات