دو تحول مالیاتی جدید در بخش مسکن

• سه شنبه 20 تیر 1391
• 0 نظر

دو تحول مالیاتی جدید در بخش مسکن

طرح «دریافت مالیات از خانه‌های خالی» که در دولت محمود احمدی‌نژاد درست سالی یکبار در دستور کار مسولان کنترل بازار مسکن قرار گرفته و هر بار اجرای آن ناکام مانده، روز گذشته در یک نشست پژوهشی در دانشگاه علم‌وصنعت - مرکز مطالعات تکنولوژی- مورد نقد و بررسی نمایندگان دو وزارتخانه راه‌وشهرسازی و اقتصاد‌‌ و دارایی قرار گرفت و مشخص شد: این طرح به دلیل چهار اشکال ‌فنی اخیرا از پیش‌نویس لایحه تحول‌مالیاتی خارج شده است. وزارت راه‌وشهرسازی سال گذشته پیشنهاد کرده بود دو ابزار «مالیات بر خانه‌های خالی» و «مالیات بر افزایش ارزش ملک» در متن تحول‌مالیاتی گنجانده شود، اما مطابق آنچه در نشست روز گذشته اعلام شد، این دو مالیات از طرح تحول حذف و به جای آن «اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن» به طرح تحول مالیاتی اضافه شده است. اشکال اولی که اصحاب مالیاتی به پهن‌شدن تور برای جمع‌آوری خانه‌های‌خالی وارد کرده‌اند، راه سخت شناسایی این آپارتمان‌ها و اشکال دوم چالش بر سر تعیین نرخ مالیات است؛ به طوری که چنانچه نرخ عرف کشورهایی که از این مالیات استفاده می‌کنند -۱۰درصد مابه‌التفاوت قیمت روز ملک و نرخ تورم عمومی- مبنا قرار گیرد، رقم آن ناچیز می‌شود و برای مالکان بازدارندگی ایجاد نمی‌کند.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) مالکان آپارتمان‌های خالی در تهران یکبار دیگر از توری که دولت و مجلس بنا داشتند حداکثر تا پایان تابستان امسال برای این خانه‌ها پهن کنند، نجات پیدا کردند. این بار انصراف از پهن‌کردن تور در کار نیست، اما به جای آن، چهار اشکال فنی برای باز کردن تور مالیاتی مطرح شده که وزارت اقتصاد و سازمان امور مالیاتی به واسطه آن متقاعد شده‌اند مالیات بر خانه‌های خالی را از دستور کار دولت خارج کنند.

طرح «اخذ مالیات از خانه‌های خالی» که در دولت محمود احمدی‌نژاد سالی یکبار در دستور کار مسوولان کنترل بازار مسکن قرار گرفته و هر بار اجرای آن ناکام مانده، روز گذشته در یک نشست پژوهشی در یکی از دانشگاه‌های معتبر کشور با حضور نمایندگان وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان امور مالیاتی کشور از اساس مورد بررسی قرار گرفت.

بررسی ۴ساعته طرح مالیات بر خانه‌های‌خالی در این نشست نشان داد این ابزار مالیاتی اگر بخواهد توسط سازمان امور مالیاتی به کار گرفته شود باید در ردیف مالیات‌های مستقیم –مالیات بر درآمد- قرار گیرد که چون از محل نگهداری خالی ملک، درآمدی حاصل مالک نمی‌شود، اخذ مالیات از آن توجیه‌پذیر نیست.

اشکال دومی که به طرح وارد است به نرخ رایج اخذ مالیات از خانه‌های خالی برمی‌گردد که در کشورهایی که این مالیات جواب داده، نرخ آن ۱۰درصد بوده است، اما در ایران اگر بخواهد این نرخ مبنا قرار گیرد با توجه به اینکه مالیات به «مابه‌التفاوت قیمت روز آپارتمان و نرخ تورم عمومی» بسته می‌شود، رقم ریالی مالیات ناچیز خواهد بود و عملا بازدارندگی در بازار خانه‌های خالی ایجاد نمی‌کند.

اشکال سومی که کارشناسان سازمان مالیاتی در نشست پژوهشی روز گذشته به طرح مالیات بر خانه‌های‌خالی وارد کردند غیرقابل شناسایی بودن این خانه‌ها در تهران است به طوری که ورود به آن فسادزا ارزیابی شده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سازمان مالیاتی با استناد به این اشکالات، طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی و همچنین طرح پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی مبنی بر اخذ مالیات از افزایش ارزش مسکن را از پیش‌نویس نهایی لایحه تحول نظام مالیاتی خارج کرده است که به این ترتیب قصد اخیر کمیسیون اقتصادی مجلس برای مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی نیز بعید است به سرانجام مشخصی برسد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، راهکار کلیدی مسوولان برای کنترل سوداگری و مبارزه با سفته‌بازی در بازار مسکن پس از دو سال بررسی و مباحثه میان دو وزارتخانه مربوط – اقتصاد و راه و شهرسازی – سرانجام با تصمیم نهایی مبنی بر عدم درج این راهکار در پیش نویس لایحه تحول مالیاتی، عملا منتفی شد.

مسوولان مسکن کشور که در جریان بررسی‌های اخیر در زمینه طرح تحول مالیاتی خواهان وضع مالیات بر خانه‌های مسکونی بدون استفاده با هدف کنترل بازار مسکن و مقابله با سوداگری و سفته‌بازی در این بازار بودند، در نهایت با طرح چهار ایراد اساسی از سوی کارشناسان مالیاتی در مرحله بحث و بررسی پیرامون این موضوع از ادامه مسیر بازماندند، به گونه‌ای که در پیش‌نویس لایحه تحول مالیاتی هیچ اشاره‌ای به دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نشده است.

آن طور که کارشناسان و مسوولان ارشد سازمان امور مالیاتی کشور استدلال می‌کنند وضع مالیات بر خانه‌های خالی با وجود چهار ایراد اساسی قابلیت قانون شدن ندارد؛ به اذعان این مسوولان استاندارد جهانی و موفق در عرصه دریافت مالیات از خانه‌های خالی در تمام کشورهای پیشرفته، حداکثر نرخ ۱۰ درصد را برای دریافت مالیات تعیین کرده است که همین امر زمینه ساز ایرادات اساسی موجود در وضع این نوع مالیات در ایران می‌شود. این مسوولان در استدلال خود می‌افزایند وضع مالیات ۱۰ درصدی برای خانه‌های خالی از سکنه با حذف رقم تورم سالانه از ارزش ملک، رقم بسیار ناچیزی را شامل می‌شود که حتی در صورت اجرا هم مالک ترجیح می‌دهد با پرداخت آن رقم، از استهلاک ملک خود در نتیجه ورود به بازار اجاره خودداری کند.

ایراد دومی که متوجه این طرح است آن که در صورت وضع رقم بیشتری برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی به نسبت آنچه هم اکنون در برخی کشورهای دنیا وجود دارد، بازار ساخت و ساز مسکن به خصوص در بخش اجاره با دو مشکل اساسی یعنی کاهش چشمگیر ساخت و افت کیفیت واحدها مواجه می‌شود که این امر در نهایت نتیجه‌ای جز افزایش اجاره بها در کشور نخواهد داشت.کارشناسان سازمان امور مالیاتی کشور در نهایت به مسوولان مسکن توصیه می‌کنند، تا ابزارهای مالیاتی را تنها به عنوان راهکاری تکمیلی برای کنترل بازار مسکن به کار گیرند و هرگز تصور نکنند که می‌توان از مالیات به عنوان ابزاری در جهت سیاست‌گذاری استفاده کرد.

از سوی دیگر در طرح تحول مالیاتی دولت دو سیاست جدید برای بخش مسکن پیش‌بینی شده است که براساس سیاست اول متراژ واحدهای مسکونی اجاره‌ای برای دریافت مالیات از ۱۵۰ مترمربع به ۷۵ متر مربع کاهش پیدا کرده و براساس دومین سیاست مالکانی که در سال بیش از دوبار معامله مسکن انجام می‌دهند، مشمول پرداخت مالیات بر معاملات مکرر می‌شوند.

نباید برای کنترل مسکن مالیات گرفت

کارشناس اقتصادی سازمان امور مالیاتی با بیان اینکه مطابق با نظر مسوولان مسکن، درنظر داشتیم مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین مالیات بر افزایش ارزش ملک(عایدی‌سرمایه) را در طرح تحول اقتصادی منظور کنیم، گفت: با بررسی‌های دقیق تر به این نتیجه رسیدیم که در حال حاضر امکان اجرای این دو نوع مالیات وجود ندارد.

محسن کلانتری افزود: مهم‌ترین چالشی که به خصوص در مسیر دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه وجود دارد آن است که اساسا برای کنترل مقوله مسکن در کشور نباید به سراغ مالیات رفت چرا که هدف از دریافت مالیات کسب درآمد برای دولت جهت جبران برخی هزینه‌ها است و نه سیاست‌گذاری برای کنترل بازاری خاص.

وی ادامه داد: از سوی دیگر برخی موانع قانونی همچون معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی افراد معادل تعداد فرزندان آنها و معافیت‌های موجود در حیطه مسکن‌های اجاره‌ای عملا تقاضای مسوولان مسکن را برای وضع این نمونه از مالیات منتفی می‌کند.

کلانتری تاکید کرد: با توجه به شرایط و ساختار خاص اقتصادی در ایران اساسا مالیات تاثیر چندانی در سیاست‌گذاری و سرمایه‌گذاری ندارد و تنها می‌توان به عنوان یک ابزار تکمیلی آن را در بخش‌های مختلف از جمله مسکن به کار گرفت.

وی با بیان اینکه مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن نیز دارای اشکالات اساسی است، تصریح کرد: ایرادات موجود در این حوزه مالیاتی آنقدر زیاد است که بسیاری از کشورهای دنیا همچون آمریکا هم که این مالیات را وضع کرده‌اند در ادامه مسیر دچار تردید شده‌اند.

دو تحول مالیاتی جدید برای مسکن

کلانتری ادامه داد: محدود کردن رشد اقتصادی در بلند مدت مرسوم به «اثرقفل کنندگی یا قفل شوندگی اقتصاد» در مواجهه با شرایطی همچون نبود امکانات و زیرساخت‌های لازم برای وضع این نمونه از مالیات، باعث شد تا در پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی به دو پیشنهاد کلیدی برای بخش مسکن اکتفا کنیم.

وی به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: پیش از این، واحدهای مسکونی اجاره‌ای در شهر تهران تا ۱۵۰ مترمربع معاف از مالیات بودند که در طرح تحول مالیاتی این متراژ تا ۷۵ مترمربع کاهش یافته است.

کلانتری در خصوص پیشنهاد دوم سازمان امور مالیاتی در بخش مسکن گفت: در طرح تحول مالیاتی اجازه دریافت مالیات از معاملات مکرر برای مالکانی که در سال بیش از دو بار معامله انجام می‌دهند، پیش‌بینی شده است.

کلانتری در خصوص دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: وضع مالیات از خانه‌های خالی نیازمند شناسایی این واحدها است که این امر برای نظام مالیاتی کشور تقریبا غیرممکن است و در واقع احتمال ورود فساد به این حوزه زیاد است بنابراین سازمان امور مالیاتی چندان با این بحث موافق نیست و در پیش نویس طرح تحول اقتصادی نیز اشاره‌ای به دریافت این نوع مالیات نشده است.

وی تاکید کرد: طرح تحول مالیاتی با رویکردی ویژه مبنی بر ایجاد تحول اساسی در اقتصاد کشور مورد بحث و بررسی و تدوین قرار گرفته است که دریافت مالیات از خانه‌های خالی از جنس این رویکرد خاص نبوده است.

مالیات اولویت کنترل مسکن نیست

در این زمینه مدیر دفتر پژوهش و بهبود فرآیند سازمان امور مالیاتی کشور نیز با تاکید بر اینکه ابزارهای مالیاتی در بخش مسکن تنها به عنوان سیاستی تکمیلی می‌تواند مورد استناد قرار بگیرد گفت: در بخش مسکن قبل از استفاده از سیاست‌های مالیاتی مشخص باید دو سیاست کلی یعنی سیاست عرضه و سیاست تقاضا را مورد توجه قرار داد.

احمد زمانی افزود: تا زمانی که این دو سیاست را در بخش مسکن نادیده بگیریم، نمی‌توانیم از سیاست‌های تکمیلی همچون دریافت مالیات بهره‌مند شویم.

مالیات بر معاملات مکرر آرام‌بخش موقت برای مسکن

زمانی، با بیان اینکه مالیات بر معاملات مکرر هم تنها به عنوان آرام‌بخشی موقت برای کنترل بازار مسکن قابل استناد است، توضیح داد: در حال حاضر در تئوری‌های اقتصادی، مالیات بر عایدی سرمایه بهترین ابزار مالیاتی برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن است؛ اما مشکلات اجرایی موجود در کشور در مسیر استفاده از این نوع مالیات، مانع از پیشنهاد تصویب آن در طرح تحول مالیاتی شده است.

وی ادامه داد: نبود امکانات، نبودزیرساخت‌ها و عدم دسترسی به بانک‌های اطلاعاتی مشخص در این زمینه بزرگ‌ترین مشکلات اجرایی موجود در مسیر وضع این نوع مالیات محسوب می‌شود.