چرا مسکن مهر به اینجا رسید؟
دولت در تصمیم عاجل برای تعدیل قراردادهای مسکن مهر تردید نکند.
به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) بخش عمده‌ای از پروژه‌های مسکن مهر در قالب تفاهم‌نامه سه‌جانبه با حضور شرکت‌های پیمانکاری یا انبوه‌سازان در اوایل سال ۱۳۸۹ آغاز شد. هم‌اکنون به جرات می‌توان گفت که قریب به اتفاق این پروژه‌ها که با قرارداد یکساله خصوصا در شهرهای جدید شروع شدند به سرانجام و آستانه بهره‌برداری نرسیده‌اند.
اما علت چیست؟ در قرارداد سه‌جانبه (دولت، سازنده و بانک مسکن) تعهداتی برای هریک از طرفین پیش‌بینی شده که بازنگری مجدد آن خصوصا در بحث مدت و مبلغ قراردادها می‌تواند عدم موفقیت و حصول نتیجه در این پروژه‌ها، به خصوص در کلان‌شهرها را ریشه‌یابی کند و دامنه تاثیر این دو فاکتور مهم را در وضعیت حال حاضر پروژه‌ها ارزیابی کند.
قراردادهای مسکن مهر
تمامی این قراردادها یکساله منعقد شده اما دو نکته مهم در تحلیل غیرواقعی بودن و عدم تحقق این زمان‌بندی وجود دارد.
اولین عامل موثر در تحقق زمان‌بندی پروژه‌ها چرخه مناسب و به‌هنگام منابع مالی است، گرچه تامین سهم تسهیلات بانکی در این پروژه‌ها با مشکل خاصی روبه‌رو نبوده، اما عدم برنامه‌ریزی لازم برای شناسایی به موقع و معرفی متقاضی واجد شرایط به سازنده و انعقاد قراردادهای پیش‌فروش و انجام سایر تشریفات قانونی لازم در مرحله پایان سقف‌ها موجب گردید که در قریب به اتفاق پروژه‌ها پس از پایان سقف‌ها مسائل مالی و بلاتکلیفی در ادامه و تکمیل کار برای سازندگان و تطویل پروژه‌ها پدید آید.
دومین عامل موثر تامین زیرساخت‌های محل احداث پروژه‌ها بوده است، دولت محترم در جانمایی اغلب پروژه‌ها که در شهرهای جدید و در فازهایی جدا از بافت فعال شهرها انجام گرفته است برنامه زمان‌بندی مشخصی برای اجرای زیرساخت‌ها و آماده‌سازی شبکه‌های دسترسی و تاسیسات زیربنایی نداشته به عبارتی اگر قرار بوده پروژه‌های ساخت توسط سازندگان یکساله تمام شود تاسیسات زیربنایی و آماده‌سازی آنها نیز باید یکساله به اتمام می‌رسید، لکن تاکنون در برخی مناطق با گذشت حدود ۳۰ ماه از شروع این پروژه‌ها تکمیل و تحویل این موضوع که در تعهد دولت بوده، تحقق نیافته است. از سوی دیگر، قیمت ساخت هر مترمربع زیربنا در کلیه قراردادهای این پروژه‌ها چه در کوهستان باشند و چه تپه و ماهور و چه در شهرها یا بیابان‌ها ساخته شوند ۳۰۰ هزار تومان تعیین شده است.در بحث مبلغ قرارداد جا دارد به چند نکته حائز اهمیت اشاره شود؛ تکنولوژی ساخت: مبلغ قراردادهای ساخت با هر نوع سازه و با هر نوع تکنولوژی، صنعتی یا سنتی یکسان فرض شده است و از این مرز فراتر نرفته است و فقط تسهیلات بانکی که نهایتا بهره‌بردار از آن منتفع می‌شود برای ساخت صنعتی و سنتی متفاوت است. سوال اینجا است که جایگاه حمایت از تکنولوژی یا کیفیت متفاوت و بهتر در ساخت و سازها کجا است و دولت محترم چگونه این فاکتور مهم را در کنترل‌ها و ارزیابی‌ها و تشویق و تنبیه‌ها لحاظ نموده‌اند؟ وقتی کارشناسان و کلیه دست‌اندرکاران ساخت‌و‌ساز بر این باور هستند که در ایران استفاده از تکنولوژی‌های نوین در حال حاضر تنها در کاهش زمان ساخت موثر است، لکن حدود ۱۰ درصد بهای ساخت را افزایش می‌دهد، آیا یکسان بودن قیمت قراردادهای ساخت صنعتی و سنتی منطقی بوده است؟
از سوی دیگر مبلغ قراردادها بدون تعدیل است، لکن در قراردادها ذکر شده است که افزایش مازاد بر ۲۰ درصد بهای آهن‌آلات و سیمان محاسبه و به سازندگان پرداخت می‌شود. سوال اینجا است که چرا حتی در یک مورد، به این تعهد توجه و به آن عمل نشده است. آیا افزایش سنگین و غیرقابل‌پیش‌بینی در بهای مصالح مذکور حتی طی مدت یک سال ۸۹ نسبت به سال ۸۸ قابل چشم‌پوشی است؟ و مسوولیت عدم‌رعایت این تعهد در قراردادها به عهده کیست؟
قانون هدفمندی یارانه‌ها
سه ماهه آخر سال ۸۹، دوره شروع قانون هدفمندی یارانه‌ها بوده است. قانونی که افزایش قابل‌ملاحظه در کلیه قیمت‌ها را به دنبال داشت. اولین تاثیر آن در افزایش قیمت حمل‌و‌نقل و تامین انرژی پروژه‌ها بروز نمود. بهای عمده مصالح نیز در فاصله زمانی کوتاهی با افزایش روبه‌رو شد و رفته‌رفته افزایش‌ها به دستمزدها نیز تسری یافت. براساس مستندات بازار این افزایش در یک دوره ۳ الی ۶ ماهه پس از اجرای قانون مذکور حداقل ۲۰ درصد بوده است. لذا با این فرض که پروژه‌هایی که در سال ۱۳۸۹ شروع شدند توانسته باشند در ۹ ماه اول آن سال به حداکثر ۵۰ درصد پیشرفت دست یابند، دست‌کم پنجاه درصد هزینه باقیمانده یک پروژه با افزایش غیرقابل‌پیش‌بینی ۲۰ درصدی روبه‌رو شده است. به عبارتی، حتی در صورت تکمیل یک ساله پروژه، افزایش معادل ۱۰ درصد هزینه کل ساخت نسبت به شرایط قبل از اجرای قانون اجتناب‌ناپذیر شده است.
۱- آیا نمی‌بایست سهمی هم برای مسکن مهر از کمک‌های یارانه‌ای برای جبران این هزینه‌های مازاد پیش‌بینی می‌شد؟
۲- پس از ابلاغ قانون مذکور در تمامی قراردادهای با قیمت مقطوع چاره‌ای جز تجدیدنظر در قیمت‌ها برای امکان ادامه‌کار وجود نداشته است و حتی طی بخشنامه شماره ۳۴۶۴۳ مورخ ۰۱/۰۵/۱۳۹۱ توسط معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی ریاست‌جمهوری نحوه تعدیل قراردادهای زیربنایی و با قیمت ثابت نیز تعیین شد، لکن چرا قراردادهای مسکن مهر باید از قانون و بخشنامه‌هایی که هدف اصلی آن چاره‌جویی برای رفع بن‌بست از قراردادهای مقطوع است، مستثنی باشد؟
دلایلی که در بالا به آن اشاره شد تماما حاکی از آن است که هیچ سازنده‌ای قادر به تکمیل یک ساله پروژه خود نبوده است. در صورتی که در پایان سال ۱۳۸۹ تجدیدنظر منطقی و اصولی در قیمت قراردادهای ساخت صورت می‌پذیرفت بخش زیادی از پروژه‌های در دست اجرا از امواج بعدی رشد قیمت‌ها نیز مصون مانده و به اتمام می‌رسیدند.
تحولات اخیر در افزایش قیمت‌ها
آنچه در یک سال اخیر در اقتصاد ما پدید آمده، عملا تیر خلاصی بود که بر پروژه‌های ناتمام مسکن مهر وارد آمد. به اعتقاد اینجانب این وضعیت واضح‌تر از آن است که نیازی به تحلیل اثر نرخ چند برابری ارز و نهایتا افزایش هزینه‌های باقیمانده برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام وجود داشته باشد.بیایید واقع‌بینانه به این موضوع نگاه کنیم که خواسته یا ناخواسته، با تقصیر یا بدون تقصیر، بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر نیمه‌کاره و ناتمام مانده‌اند، افزایش چند برابری هزینه‌ها از یک سو و اصرار بر قیمت ثابت سال ۱۳۸۸ از سوی دیگر، سیاست یک بام و دو هوایی است که قطعا تکمیل آنها را ناممکن می‌کند. بنابراین تردیدی نیست بدون اتخاذ تصمیم عاجل در اصلاح و تعدیل قراردادهای حاضر و چاره‌جویی برای خروج از وضع پدید آمده، سرنوشت مسکن مهر با بن‌بستی جدی روبه‌رو خواهد شد که گذشت زمان بر پیچیدگی گشایش آن خواهد افزود.
* یوسف صفار شاهرودی- کارشناس مسکن
نظرات