صالح نیکبخت: دفاتر املاک با تدوین قانونی جامع، تابع مقررات واحدی شوند

• یکشنبه 10 دی 1391
• 0 نظر

صالح نیکبخت: دفاتر املاک با تدوین قانونی جامع، تابع مقررات واحدی شوند

یک کارشناس حقوقی تاکید کرد که باید فعالیت دفاتر املاک به صورت قانونمند انجام شود و اقداماتی برای جلوگیری از انجام معاملات معارض در بنگاه‌های متخلف توسط فروشندگان زیاده‌خواه و هم‌چنین مشتریان متخلف انجام گیرد.

به گزارش بنانیوز (BanaNews.ir) صالح نیک‌بخت در گفت‌وگو با ایسنا، در بررسی حقوقی نقش و جایگاه مشاوران املاک در قانون اظهار کرد: دفاتر املاک و نیز آژانس‌هایی که به عنوان واسطه خرید و فروش ملک فعالیت می‌کنند در قانون تجارت ایران تحت عنوان «دلالی» که گاهی از به کار بردن آن خودداری می‌شود، به رسمیت شناخته شده‌اند.

وی با بیان اینکه دفاتر املاک در قانون نظام صنفی نیز به عنوان یک صنف مشخص شناخته شده‌اند، گفت: چنانچه فعالیت دفاتر املاک در چارچوب قانون و مقررات مربوطه باشد، این دفاتر هم رسمیت قانونی دارند و هم قانون از آنها حمایت می‌کند.

نیکبخت با اشاره به ماده ۳۳۵ قانون تجارت، ادامه داد: مطابق این ماده، دلال یا واسطه کسی است که در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معامله‌ای می‌شود یا برای کسی که می‌خواهد معامله کند، طرف معامله پیدا می‌کند. قراردادهای دلالی یا واسطه معامله شدن تابع مقررات مربوط به وکالت است. از این جهت امروزه که ملک یکی از منابع مطمئن ثروت پایدار شناخته شده است، نقش بنگاه‌های معاملات ملکی نیز در این عرصه پررنگ شده است.

این کارشناس مسائل حقوقی تصریح کرد: تاکنون به جهت کیفیت کار و نیز به علت مکانیزه نشدن معاملات مربوط به املاک، آن‌طوری‌ که باید و شاید نقش صنف مشاوران املاک در جامعه مورد توجه قرار نگرفته و گاهی از سوی برخی از افراد این صنف تخلفاتی صورت گرفته که ممکن است به ناحق همه مشاوران این صنف را تحت تاثیر قرار دهد، به همین جهت تشکیل اتحادیه املاک و مشاوران باعث شده اطمینان خاطری در خریداران وفروشندگان به وجود آید. هم‌چنین انجام معاملات قانونی موجب می شود دعاوی ملکی در محاکم کاهش یابد.

این وکیل دادگستری با بیان اینکه دعاوی ملکی در محاکم ناشی از تخلفات خریداران و فروشندگانی است که در تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی آن در سررسید مقرر استنکاف می کنند، اظهار کرد: گرچه با تعیین کد رهگیری و تنظیم فرم‌های ویژه مبایعه نامه‌ها تا حدودی معاملات دفاتر املاک منظم شده است ولی به دلیل اینکه همه معاملات املاک از طریق این صنف و با رعایت کد رهگیری تنظیم نمی‌شود، دعاوی مربوط به املاک همچنان در دادگستری‌ها زیاد است.

وی با بیان این که بهترین راه حل برای عملکرد بهتر دفاتر املاک این است همانند قانون اجاره که در سال ۱۳۷۶ تصویب شد و طبق آن همه موارد مربوط به اجاره و تخلیه منظم شد و سامان گرفت، دفاتر املاک هم با تدوین قانونی جامع تابع مقررات واحدی شوند، گفت: املاک قبل از تنظیم سند رسمی نیازمند سازوکاری خاص هستند و بین معامله ملک با تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی فاصله‌ای وجود دارد و با توجه به افزایش قیمت مسکن ممکن است طرف مقابل معامله اعم از مشتری یا فروشنده از انجام معامله منصرف شود، لذا ضروری است که مقرراتی تصویب شود تا به محض تنظیم سند عادی بیع در این گونه دفاتر، معامله ملک قطعی شود و تنظیم سند رسمی به عنوان تشریفات نقل و انتقال، معامله خاتمه یابد.

نیکبخت تصریح کرد: در حال حاضر به علت تعارضی که بین قانون مدنی و قانون ثبت وجود دارد معاملاتی که طبق قانون مدنی با اسناد عادی تنظیم می شود و حتی اگر شرایط و مقررات بیع در آن شده باشد به عنوان سند عادی مبایعه نامه معتبر شناخته نمی شود و تنها سند رسمی تنظیمی پذیرفته می شود؛ همین مساله باعث ایجاد اختلافات بین طرفین می شود.

این وکیل دادگستری درباره این که آیا امکان دارد که بنگاه های املاک همانند دفاتر اسناد رسمی زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرند، با بیان این که «با قانون می توانیم هر کاری را که مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد، انجام دهیم» اظهار کرد: می توانیم این دفاتر را تحت سامانه مشخصی به واحدهای مسوول و قانونمند تبدیل کنیم که نه تنها مضر هم نیست بلکه از جهات زیادی هم به کاهش دعاوی و اختلافات این دفاتر کمک می کند.

وی ادامه داد: به عنوان مثال دو طرفی که می‌خواهند معامله‌ای را انجام دهند، می توانند در وهله اول معامله خود را تحت عنوان بیع نامه مقدماتی در یک فرم مشخصی که تمامی شرایط عقد و صحت آن رعایت شده است، تنظیم کنند و مواردی چون خیار فسخ و سایر خیارات و هم چنین شرایط ضمن العقد در آن پیش بینی شود و پس از امضاء و پرداخت بیع‌نامه، اسناد ملک از فروشنده اخذ و این دفاتر به عنوان یک واسطه شخصا اقدام به اخذ استعلامات دفاتر اسناد رسمی کرده و با ثبت کد رهگیری از انجام هر گونه معامله در مورد آن ملک جلوگیری شود و اگر چنانچه ملک قبلا در رهن بوده یا به جهاتی قانونی توقیف شده باشد از انجام معامله خودداری شود. با این کار این گونه دفاتر قانونمند می‌شوند و لزوما هر کسی هم نمی تواند مسوول اداره این دفاتر باشد.

نیکبخت تصریح کرد: ضمن حفظ حق مالکیت و حقوق صنفی محل برای مالک آن، کارگزاران املاک می‌توانند افرادی باشند که برای این گونه معاملات دارای تخصص و آگاهی های قانونی باشند، درست مانند همین آژانس هایی که در دنیا تحت عنوان Real estate فعالیت می کنند و کار همین بنگاه ها را انجام می‌دهند یعنی هم نقش واسطه را قانونمند می کنند و هم از تخلفات احتمالی در دفاتر املاک جلوگیری می‌کنند.

این حقوقدان درباره حق کمیسیونی که دفاتر املاک از طرفین معامله دریافت می کنند نیز گفت: حق کمیسیون طبق تعرفه‌ای که سازمان امور صنفی و اتحادیه مربوطه تصویب کرده، مشخص است. به نظر می‌رسد اگر بر آژانس های املاک نظارت قانونی شود و درصد کمیسیون هم به نحوی تعیین شود که ما به ازای مناسبی برای آژانس ها باشد، هم تمامی معاملات در این دفاتر انجام می شود و هم از انجام معامله بدون مراجعه به این بنگاه ها به دلیل مبلغ بالای کمیسیون جلوگیری می شود.

این وکیل دادگستری درباره ادغام دفاتر املاک و اسناد رسمی نیز اظهار کرد: برای ادغام این دفاتر باید ساز و کار قانونی آن به وجود آید؛ با این ادغام دفاتر املاک همان کاری را انجام خواهند داد که تاکنون انجام داده‌اند، از طرف دیگر نقش افرادی که ممکن است به صورت غیرقانونی از معامله املاک سودی را ببرند، کاهش می یابد.